La primera pregunta en un caso de caída en Nueva York no es si usted se cayó o cuán gravemente resultó herido. La pregunta es quién era legalmente responsable de ese terreno en particular.

En una acera de la ciudad de Nueva York, la respuesta no es la que la mayoría de la gente supone. Normalmente no es la ciudad.

En una acera de la ciudad, el edificio contiguo suele ser el responsable.

El artículo 7-210 del Código Administrativo impone al propietario de un inmueble colindante con una acera —incluido el cuadrante de la esquina si se trata de una propiedad en esquina— la obligación de mantenerla en condiciones razonablemente seguras. El propietario que no cumpla con esta obligación será responsable de las lesiones causadas directamente por dicha omisión.

Es fundamental destacar que la ley especifica que el incumplimiento del mantenimiento de la acera incluye la negligencia al no retirar nieve, hielo, suciedad u otros materiales , así como la negligencia al no reparar o reemplazar las losas defectuosas. Las condiciones invernales y el hormigón roto se tratan de la misma manera.

De esto se desprenden dos cosas en las que los propietarios suelen equivocarse.

La responsabilidad no se puede delegar. El propietario puede pagar a otra persona para que retire la nieve y realice las reparaciones, pero no puede transferir la responsabilidad. Un contrato de arrendamiento comercial que responsabiliza al inquilino de la remoción de nieve no exime al propietario de una reclamación; solo le proporciona a quién reclamar posteriormente.

Ser propietario ausente no constituye una defensa. Esta sección se aplica a todos los propietarios de inmuebles colindantes con una acera y no hace distinción alguna respecto a los propietarios que no se encuentran en posesión del inmueble.

La excepción de la vivienda, que tiene una importancia enorme en Staten Island.

La Sección 7-210 no se aplica a propiedades residenciales de una, dos o tres familias que (i) estén total o parcialmente ocupadas por el propietario y (ii) se utilicen exclusivamente para fines residenciales.

Ambas partes son importantes, y la redacción es precisa en aspectos que permiten decidir los casos.

  • “Total o parcialmente ocupada por el propietario” Esto significa que el propietario solo tiene que vivir en una parte de la propiedad. Una vivienda bifamiliar donde el propietario vive en la planta baja y alquila el piso superior también cumple con los requisitos.
  • “Utilizado exclusivamente para fines residenciales” Es estricto. Un local comercial en la planta baja, una oficina o cualquier tipo de inquilino comercial invalida la excepción, incluso en un edificio que, de otro modo, sería una vivienda unifamiliar o trifamiliar que cumple con los requisitos.

Dado que gran parte de este distrito está compuesto precisamente por ese tipo de casas, la excepción surge constantemente aquí, y cambia por completo con quién estás tratando.

Cuando se aplica la excepción, la inmunidad otorgada a la Ciudad por la ley está redactada de manera que no abarca esas aceras. La responsabilidad preexistente de la Ciudad respecto a ellas nunca fue eliminada. Además, el artículo 7-210 conserva expresamente todas las normas que rigen la forma de interponer una demanda contra la Ciudad, incluido el requisito de notificación previa por escrito de cualquier defecto, tema que se trata en una sección aparte más adelante y que tiene un plazo de 90 días.

Así pues, el efecto práctico de caerse frente a una pequeña vivienda particular no es que nadie sea responsable. Es que podría enfrentarse a una reclamación contra el Ayuntamiento, con un plazo mucho más breve, estando parado frente a una casa particular.

El propietario exento aún no es inmune.

El propietario que se encuentre dentro de la excepción no tiene la obligación legal de despejar la acera pública, y según el derecho consuetudinario no tiene la obligación de retirar la nieve y el hielo que se acumulan de forma natural.

Pero un propietario que palea la nieve, o contrata a alguien para que lo haga, y en el proceso hace que la condición natural sea más peligrosa, puede ser responsable. Un camino mal despejado, de modo que el agua de deshielo se vuelve a congelar formando una cresta, ya no es una acumulación natural. En la práctica, estos casos suelen presentarse contra el propietario y la ciudad conjuntamente, alegando alternativamente.

Los alcorques no son aceras

Otro detalle importante a tener en cuenta, dado que los alcorques están por todas partes. El Tribunal de Apelaciones ha dictaminado que un alcorque no forma parte de la acera a efectos del artículo 7-210. Por lo tanto, una caída causada por un alcorque no recae sobre el propietario colindante según dicho artículo, sino que la responsabilidad recae sobre la ciudad, siempre y cuando se cumpla el requisito de notificación previa por escrito.

Nieve y hielo: la regla de las cuatro horas

El artículo 16-123 del Código Administrativo otorga a los propietarios, arrendatarios, inquilinos y ocupantes cuatro horas después de que cese la nevada para limpiar la acera y la cuneta.

Lo que casi todo el mundo pasa por alto es que las horas nocturnas no cuentan. El tiempo entre las 9:00 p. m. y las 7:00 a. m. queda excluido de las cuatro horas. Dos ejemplos:

  • Deja de nevar a las 10:00. No se acumula tiempo durante la noche. Las cuatro horas empiezan a correr a las 7:00, por lo que la fecha límite es a las 11:00.
  • Deja de nevar a las 8:00. Una hora corre antes de las 9:00. Quedan tres horas desde las 7:00, por lo que la fecha límite es las 10:00.

También existe una excepción para fachadas muy grandes: en Queens y Staten Island, la persona responsable de 500 pies lineales o más cumple con la normativa si comienza dentro de las cuatro horas y termina en un plazo razonable.

Ahora bien, la parte precisa, ya que suele interpretarse erróneamente. La Sección 16-123, por sí sola, no otorga derecho a reclamar. Sus disposiciones de cumplimiento se refieren a multas pagaderas a la Ciudad. No crea un derecho de acción privada para un peatón lesionado. La reclamación civil proviene del § 7-210, que considera la omisión negligente de retirar la nieve y el hielo como una omisión en el mantenimiento de la acera. La regla de las cuatro horas establece el criterio de puntualidad; el § 7-210 establece la causa de acción.

Esa distinción no es meramente teórica. Es precisamente por eso que la excepción para viviendas ocupadas por sus propietarios es tan importante: dichos propietarios siguen teniendo la obligación de retirar la nieve según el artículo 16-123 y pueden ser multados por incumplirla, aun cuando no estén sujetos a la sección que crea responsabilidad civil.

Tormenta en curso

Este es el argumento más fiable de la defensa en invierno, y se trata de una norma real, no de un simple espejismo. El propietario de una propiedad no es responsable de las condiciones de hielo que se produzcan durante una tormenta en curso, ni durante un tiempo razonable después de que esta termine. La responsabilidad surge, como muy pronto, solo después de un período razonable para tomar medidas de protección, y nunca mientras la tormenta siga activa. Nadie está obligado a palear la nieve que cae.

Dos cosas que la doctrina no hace:

  • No cubre hielo viejoSi te caíste en una cresta que quedó tras una tormenta la semana anterior y que la nieve nueva simplemente cubrió, la tormenta actual no te inmuniza contra ello.
  • No protege a un acusado cuya propia absolución creado o empeorado el peligro.

Estos casos se basan en registros meteorológicos certificados, razón por la cual vale la pena anotar la hora exacta de tu caída mientras aún la recuerdes.

Aviso: la cuestión que decide la mayoría de estos casos

Fuera del contexto de la nieve, un caso de caída generalmente se reduce a la falta de conocimiento. El propietario de una propiedad es responsable de una condición peligrosa que creó, de la que tenía conocimiento o de la que debería haber tenido conocimiento.

El último es el de notificación implícita , y el criterio está establecido: el defecto debe haber sido visible y aparente, y debe haber existido durante el tiempo suficiente antes del accidente para permitir que el demandado lo descubra y lo remedie.

Por eso, la antigüedad de un defecto es tan importante como su tamaño. Una losa que lleva agrietada y levantada dos inviernos es un caso distinto al de un derrame ocurrido cuatro minutos antes.

Contra la Ciudad, necesitas notificación previa por escrito

Las reclamaciones contra la ciudad por defectos en calles o aceras se enfrentan a un requisito mucho más estricto, conocido como la ley de baches. Según el Código Administrativo § 7-201(c), no se puede interponer ninguna demanda a menos que se cumpliera alguna de las siguientes condiciones antes del accidente:

  • Se entregó efectivamente una notificación por escrito de la condición al Comisionado de Transporte o a un destinatario autorizado; o
  • Hubo una lesión previa por la misma afección y se dio notificación por escrito de ello a una agencia municipal; o
  • La ciudad confirmó por escrito que se conocía dicha situación;

— y en cada caso la ciudad no lo reparó en un plazo de quince días. La carga de la prueba recae sobre el demandante, no sobre la ciudad.

Existen dos maneras reconocidas de eludir este requisito. La primera es cuando la propia ciudad creó el peligro mediante un acto de negligencia deliberada. La segunda es el uso especial, donde la ciudad obtiene un beneficio especial de la ubicación.

No interprete la primera excepción con demasiada benevolencia, pues aquí es donde se esfuman las posibilidades de éxito. La excepción por negligencia afirmativa se limita a las obras municipales que generan inmediatamente una situación peligrosa. Un parche municipal que se hunde, erosiona o agrieta en los dos años siguientes no cumple con los requisitos, ya que el peligro se desarrolló gradualmente y no existía en el momento en que se terminaron las obras.

Mapas de la Gran Manzana

Existe otra vía para obtener una notificación previa por escrito, exclusiva de esta ciudad. Durante años, los tribunales han aceptado los mapas elaborados por el Comité de Protección contra Baches y Aceras de la Gran Manzana y presentados ante el Departamento de Transporte como notificación previa por escrito de los defectos señalados en ellos, utilizando símbolos codificados para diferentes condiciones.

Es importante conocer dos aspectos del funcionamiento de los mapas. La notificación que corresponde a la ciudad es la del mapa más reciente presentado antes del accidente ; un defecto marcado en un mapa antiguo pero omitido en el más reciente no constituye una notificación. Además, los tribunales interpretan los mapas estrictamente, por lo que una discrepancia entre el símbolo del mapa y el defecto sobre el que cayó realmente puede invalidar el argumento.

Si un mapa cubre tu ubicación y tu fecha es algo que debe comprobarse caso por caso, en lugar de darlo por sentado.

Tiendas y supermercados

Dentro de una tienda, la pregunta es la misma: ¿lo provocaron, lo sabían o deberían haberlo sabido? Pero las circunstancias suelen ser transitorias, y eso juega en tu contra. Un derrame que haya ocurrido momentos antes de que pasaras por allí no justifica una notificación implícita.

El Tribunal de Apelaciones también ha dictaminado que el conocimiento general de que puede existir una condición peligrosa no es suficiente desde el punto de vista legal. El simple hecho de decir «El suelo se moja cuando llueve» no demuestra que se tuviera conocimiento del charco en el que uno resbaló.

La respuesta a eso es la condición de recurrencia . Cuando un demandado tiene conocimiento real de un peligro específico e identificable que se repite en un lugar determinado (un congelador con fugas, un techo que gotea crónicamente, agua que entra por una entrada específica en tiempo lluvioso), ese conocimiento puede constituir notificación implícita de cada recurrencia.

La diferencia radica en la especificidad y la repetición. Una vaga concienciación sobre el mantenimiento del orden y la limpieza no basta; un problema conocido en un lugar conocido sí lo es.

Si la caída ocurrió dentro de la tienda en lugar de en la acera afuera, se aplica un conjunto diferente de reglas; consulte caídas dentro de edificios.

Estacionamientos y propiedad privada

Los estacionamientos generan muchas caídas y muchas discusiones sobre quién es responsable de su mantenimiento. Se aplican las normas habituales: baches, bordillos rotos, topes para ruedas en los senderos peatonales, iluminación faltante o fundida y hielo en los lugares donde se acumula y congela el agua de lluvia.

La primera pregunta que suele ser necesario responder es si el propietario del inmueble, un inquilino comercial, una empresa de administración o una empresa de mantenimiento subcontratada era responsable de la zona. A diferencia de la normativa sobre aceras, aquí no existe ninguna ley que imponga esta responsabilidad al propietario en cualquier caso; por lo tanto, el contrato de arrendamiento y los contratos de servicios son realmente importantes, y son documentos que nosotros obtenemos, no información que usted deba conocer.

“Era solo media pulgada”

Es de esperar que la defensa argumente que el defecto era demasiado pequeño para ser motivo de demanda. Es de esperar que presenten una fotografía con una cinta métrica.

En Nueva York no existe una norma que establezca una altura mínima. El Tribunal de Apelaciones ha dictaminado que no hay un criterio de dimensión mínima ni una norma que exija que un defecto alcance cierta profundidad para ser objeto de demanda, y que conceder un juicio sumario basándose exclusivamente en las dimensiones del defecto es inaceptable. Un tribunal debe considerar todos los hechos y circunstancias.

Una pequeña diferencia de altura es motivo de demanda cuando sus propias características o las circunstancias circundantes magnifican el peligro que representa. Los factores que magnifican dicho peligro son:

  • Un borde irregular o roto en lugar de un labio limpio.
  • Hay otros defectos cerca, por lo que toda la zona es irregular.
  • Mala iluminación o un defecto que resulta realmente difícil de ver.
  • Ubicación: una entrada, un cruce, un tramo concurrido donde la gente, naturalmente, mira algo que no sean sus pies.

Por eso, las fotografías del defecto en su contexto, tomadas poco después y desde más de un ángulo, valen más que casi cualquier otra cosa que puedas hacer tú mismo.

Tener parte de la culpa no pone fin a un caso de caída.

Escucharás que deberías haber estado mirando por dónde ibas. Es el argumento habitual, y en Nueva York reduce la indemnización en lugar de impedirla.

Los casos relacionados con las instalaciones siguen rigiéndose por la culpa comparativa pura según el artículo 1411(a) del CPLR. Su porcentaje de culpa se deduce de la indemnización y nada más, incluso si la mayor parte de la culpa fue suya.

Es importante aclarar esto, ya que ha cambiado en otros ámbitos. Ahora se aplica una norma más estricta a los casos de accidentes de tráfico, donde un demandante con mayor culpa que el demandado no puede recibir ninguna indemnización. Este cambio no afecta a los casos de accidentes en propiedades. Nuestra página sobre negligencia comparativa en Nueva York abarca ambas normas, y el umbral de lesiones graves que rige las reclamaciones por accidentes de tráfico tampoco tiene nada que ver con una caída.

El problema de la fecha límite

Contra un propietario privado, generalmente se dispone de tres años a partir de la fecha de la caída para interponer una demanda.

Contra la Ciudad de Nueva York, debe presentar una notificación de reclamación dentro de los 90 días , deben transcurrir al menos treinta días antes de interponer la demanda, y la acción debe iniciarse dentro de un año y noventa días. Otras entidades y autoridades públicas —la Autoridad de Vivienda, las agencias de transporte público, la construcción de escuelas— operan bajo sus propios estatutos y requisitos, por lo que el propietario debe ser identificado rápidamente.

Si a eso le sumamos las normas para las aceras mencionadas anteriormente, nos encontramos ante la trampa sobre la que esta página pretende advertir: una caída frente a una casa pequeña y corriente puede dar lugar a una reclamación contra el Ayuntamiento en un plazo de 90 días. Nada en la escena lo indica.

¿Qué hacer ahora

  • Fotografía el defecto o el hielo desde varios ángulos, incluyendo algo en el encuadre para tener una referencia de escala, y toma una foto más amplia que muestre el edificio y la dirección.
  • Anote la dirección exacta y, si puede, determine si el edificio parece una pequeña vivienda unifamiliar o si tiene un local comercial a pie de calle.
  • Anota la hora del día. En caso de nieve o hielo, esto determina si se trata de una tormenta en curso.
  • Infórmalo a la tienda, al edificio o al gerente, y anota el nombre de la persona a la que se lo contaste.
  • Acude al médico y cuéntale que te caíste y cómo. Los registros del momento tienen mucho más valor que una descripción dada meses después.

Preguntas frecuentes

¿Quién es el responsable de que la acera de la ciudad esté rota?

Por lo general, el propietario del inmueble colindante es el responsable. El artículo 7-210 del Código Administrativo impone al propietario del inmueble colindante la obligación de mantener la acera y lo responsabiliza por los daños causados ​​por su omisión. La excepción son las viviendas pequeñas ocupadas por sus propietarios, descritas a continuación.

Me caí frente a una casa particular. ¿Significa eso que nadie es responsable?

No. Las viviendas unifamiliares, bifamiliares y trifamiliares ocupadas por sus propietarios y utilizadas exclusivamente para fines residenciales quedan fuera del ámbito de aplicación del artículo 7-210, pero la inmunidad de la ciudad está redactada de tal manera que no cubre esas aceras. Esto puede dar lugar a una reclamación contra la ciudad, cuyo plazo de notificación es de 90 días. El propietario también puede ser responsable si su propia labor de limpieza de nieve empeoró la situación.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario de una vivienda para quitar la nieve?

Cuatro horas después de que cese la nevada, sin contar el tiempo entre las 9:00 p. m. y las 7:00 a. m. Por lo tanto, si la nieve para a las 10:00 p. m., el plazo vence a las 11:00 a. m. del día siguiente. Esta regla establece el plazo; la demanda civil en sí proviene del artículo 7-210.

Me caí mientras aún nevaba. ¿Tengo derecho a presentar una demanda?

Probablemente no se aplique al hielo de esa tormenta. El propietario no es responsable de las condiciones que surjan durante una tormenta en curso ni durante un tiempo razonable posterior. Sin embargo, si la caída se produjo sobre hielo antiguo cubierto por la nieve nueva, o sobre un peligro creado por una mala limpieza, esta doctrina no protege al propietario.

El defecto era pequeño. ¿Es demasiado insignificante como para no demandar por ello?

En Nueva York no existe una altura mínima, y ​​un demandado no puede ganar basándose únicamente en las medidas. Un pequeño defecto es motivo de demanda cuando sus características o las circunstancias circundantes aumentan el peligro: un borde irregular, otros defectos cercanos, mala iluminación o un lugar donde los peatones se distraen con facilidad.

La tienda dijo que no tenían ni idea de que el suelo estaba mojado. ¿Eso da por zanjado el asunto?

No necesariamente. Son responsables de una situación que crearon, de la que tenían conocimiento o de la que deberían haber tenido conocimiento. El simple hecho de saber que los pisos se mojan no es suficiente, pero el conocimiento real de un peligro específico que se repite en ese lugar puede equivaler a tener conocimiento de cada recurrencia.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar una reclamación?

En general, el plazo es de tres años contra un propietario privado. Contra la Ciudad de Nueva York es mucho más corto: se requiere una notificación de reclamación dentro de los 90 días y la demanda dentro de un año y noventa días. Otras autoridades públicas tienen sus propias normas, por lo que identificar al propietario con anticipación es importante.

Hable con un abogado especializado en resbalones y caídas en Staten Island.

Estos casos se ganan con cosas que desaparecen rápidamente: el hielo se derrite, la bandera se reemplaza, la tienda limpia y la cuestión de quién era el dueño de qué se convierte en una búsqueda de registros en lugar de algo que se pueda ver.

Si te has caído y no estás seguro de si tienes derecho a reclamar o contra quién podrías hacerlo, es una pregunta que vale la pena plantearse ahora, en lugar de esperar a que haya vencido un plazo que desconocías.

El bufete de abogados de Frank J. Dito, Jr. representa a personas lesionadas en Nueva York. Llame al 718.701.2776 (llamada gratuita: 800.310.5520 ) o contáctenos para una consulta gratuita. Las consultas son gratuitas. Si no obtenemos una indemnización para usted, no cobramos.

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